西建大公管学院“百社观察”团队深访十省老旧小区，探微焕活治理新图景

城市老旧小区治理是提升居民生活质量、构建和谐社区的关键课题。今年暑期“三下乡”活动期间，西安建筑科技大学公共管理学院“百社观察”团队26名青年学子奔赴全国十省十六市，深入老旧小区一线，通过深度访谈、问卷调研等方式，系统考察老旧小区治理现状与模式创新，旨在发掘成功经验，探索存量更新背景下老旧小区多元治理的有效路径。

初探：政策落地，改造实践喜忧参半

2025年7月22日，陕西省西安市调研小分队的四名队员踩着热浪走进碑林区东关南街街道柿园坊社区。这是他们暑期“三下乡”调研的第一站，也是一次直面老旧小区治理难题的沉浸式课堂。“现在小区基础设施的改造都已完成，社区内没有‘三无’小区。”社区负责老旧小区改造的钞主任介绍道。走进柿园坊西区小区，粉刷一新的外立面、规整的管线、新装的安防设施、更换的楼道窗、加装的扶手、文化宣传栏、生活垃圾分类设施等映入眼帘，清晰展示着这个建于1988年的小区的基础类改造成果。

然而，改造之路并非坦途。在海南省海口市白坡里社区，社区梁丽主任坦言挑战重重：“我们社区老旧小区集中，居民以低收入和老年人为主，设施老化是老大难问题。”小区改造面临的困境不仅源于早期建设的固有问题，且由于高昂的成本以及政策推进缓慢：电梯加装受限于早期楼体结构难以推进，公共管道等内部设施更新受制于高昂成本和规划限制，而外部修缮虽已申请，仍在等待政府批复落实。这番介绍让队员们直观感受到了老旧小区改造的复杂性与紧迫性。

图为调研队员访谈柿园坊社区钞主任

 图为调研队员向白坡里小区居民发放问卷

深访：机制创新，长效治理破局关键

改造只是老旧小区向“好”治理的第一步，后续的长效治理才是老旧小区焕发新生的根本。在西安市文康社区的调研中，社工陈立妮向队员们讲述了典型老旧小区——含光苑小区推行“物管会＋物业”治理模式前后的蜕变。含光苑小区房龄22年，是早期建造的商品房小区，曾因外立面老化、物业退出等问题，经常引发居民与小区之间的矛盾。为化解冲突、促进良性治理，社区牵头成立了“物管会”，由三名社区代表和四名业主代表组成，同时引导业主自管物业。新模式落地实施一段时间后，小区环境慢慢变好了，财务也公开了，小区的治理工作逐渐步入正轨。谈到转变过程中的困难，陈立妮表示最大的问题是租户不愿意参与，一旦业主代表带头后，商量事情快多了。而怎么让租户参与进来，以及多渠道筹钱等，则是未来治理需要解决的关键问题。

同样，从“无人管”到“共治理”，甘肃省嘉峪关市的西域花园小区也完成了蝶变转型之路。网格员陈建花介绍，这个约2000年建成的混合型小区，曾长期处于“无人管、政府兜”的状态。如今，依托“党建+居民自治”模式，小区成立了业主自治小组，居民也从“旁观者”变成了“参与者”。专业物业入驻解决了暖气漏水等顽疾，升级安防系统保障了安全；业委会线上线下收集诉求，调解矛盾；拆除违建后建成的街心花园、口袋公园，不仅提升了环境，更成为社区活动的“连心桥”。“现在问题有人管、建议有人听，住得踏实！”一位居民感慨道。厘清权责、凝聚共识，专业服务与居民自治的融合，实现了从“管住”到“治好”的跨越。

图为调研队员访谈文康社区社工陈立妮

图为调研队员访谈西域花园小区网格员陈建花

此次调研之旅，队员们深有感悟：老旧小区因其住户构成复杂、管理难度大，治理更需精准施策。焕活老旧小区，关键在于探索并选择适配其自身特点的治理模式。这既需要政府与社区发挥引领作用，更需要充分调动居民参与的积极性。唯有各方深度融入、协同发力，方能共同绘就老旧小区长效治理、和谐宜居的新画卷。

文字来源：张雨婷

图片来源：张雨婷 邓涵 李玥

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